Ринок сільськогосподарських земель Харківщини існує. Але – спотворений

Допоки 18-й рік поспіль в українському суспільстві триває дискусія про необхідність впровадження чи невпровадження ринку земель, він давно існує, діє і навіть розвивається за власними законами, викривленими заборонами чинного законодавства. Про його обсяги (принаймні з 2015-го по 2017-й рік) свідчить "Моніторинг земельних відносин", презентований Світовим банком.
За даними «Моніторингу», на українському земельному ринку, і Харківщини зокрема, у досить значних обсягах відбуваються транзакції  купівлі-продажу, оренди, іпотеки, спадкування, міни-дарування. Лише за два роки на ринку с/г земель в Україні було проведено понад 3,2 млн транзакцій. Обмеження (у вигляді мораторію) не унеможливили цей ринок, а лише деформували його.
Як саме?
Понад 3 млн операцій (майже 95%) – це здавання землі в оренду (76,1%) або передавання її у спадок (18,3%).
Картина ринку Харківщини схожа: 72% - здавання в оренду, 19% - передавання землі у спадок, 6% - купівля-продаж, 2% - міна, 1% - емфітевзис, 0% - іпотека. (на фото)
Наочно бачимо, що левова частина усіх операцій – оренда; друга за кількістю - спадкування.
Причин тому декілька, основна - зовсім не ринкова. Це - відсутність у власників альтернативи (крім передати у спадок або померти), якщо власник паю не може або не бажає обробляти пай сам. На сьогодні оренда є домінуючою операцією на ринку с/г земель в Україні - як приватних, так і державних.
Зауважимо, що ці дані, з великою ймовірністю, занижені, адже не враховують «тіньову» оренду.
Чи вигідно це власникам паїв? Навряд чи, адже за таких умов (коли у власника немає інших варіантів) розмір орендної плати в принципі не може бути високим. Для порівняння: середня плата за оренду паїв в Україні становить близько $50, у Європі –  $250-300.
Землі не продаються?
Продаються, причому частина – легально. Близько 2,5 млн. га с/г земель (80% площі  Харківської області) не підпадають під дію мораторію - це ділянки для ведення ОСГ, підсобного господарства, садівництва та городництва. Ще частина продається, але з використанням тіньових та корупційних схем.
Наприклад, в умовах дії мораторію набув поширення т.зв. емфітевзис, коли продається не земля, а право користування нею, причому хоч на на 50, хоч на 100 чи й більше років.
На Харківщині кількість земельних ділянок, переданих на правах емфітевзису, за липень 2015 – червень 2017 рр. зросла на 1,4 тис.  У тому, що землю продають «по-сірому» (за допомогою міни, дарування, фіктивного боргу, договорів "заднім числом") врешті-решт легко пересвідчитись, якщо зайти на сайт оголошень ОLХ.
Смішна і печальна іпотека
На сьогоднішній день кредитування малих та середніх фермерів під заставу земельних ділянок (як це практикується, наприклад, у європейських країнах) фактично неможливе, адже переважна їх більшість працює на землі на правах оренди.
Відповідно, орендована земля не є для них активом, який можна використовувати для залучення банківського фінансування, тобто взяти кредит на купівлю пального, добрив чи на будівництво сховищ для зберігання вирощеної продукції. Тому й відсоток іпотеки серед усіх транзакцій виглядає смішним і печальним водночас - 0,05% по Україні.
На Харківщині кількість та площа с/г ділянок приватної форми власності, які були передані в іпотеку у 2016 – 1 пол. 2017 рр. також близька до нуля.
Що в  результаті?
У результаті фіксуємо існування ринку сільгоспземель, який значно перекошений у бік оренди, із напівзаконними «сірими» схемами продажу земель та майже відсутньою іпотекою.
Тип такого ринку умовно можна назвати «орендно-цвинтарним», оскільки власники паїв, які не обробляють землю, фактично можуть або здати її в оренду, або передати у спадок. Спадкоємці так само: або здавати, або лишати у спадок… Без варіантів.
Як і в цілому по Україні, за останні роки ринок сільгоспземель Харківщини деформувався, підлаштовуючись під заборону вільного обігу та продажу земель.
Про певний рух у бік обговорення формату ринку землі свідчить поява «робочої версії» законопроекту «Про обіг земель» від аграрного комітету Верховної Ради. Крім того, Верховна Рада зобов’язала Кабінет Міністрів України розробити і подати до 1 березня 2019 року законопроект «Про обіг земель», який, відповідно до перехідних положень Земельного кодексу, є умовою для запуску ринку земель. Позиція Президента країни - мораторій на землю не вписується в європейську систему України.
Чи зміниться ситуація найближчим часом, чи буде законсервована політиками ще на роки, - скоро дізнаємось.